什么是资产证券化（资产证券化玩法解析）

房地产行业是一个高杠杆行业，资金的周转、回款速度可能影响多个项目甚至企业的存活，因此，融资系房地产企业发展的重要议题。

而资产证券化业务作为一种创新融资工具，不仅拓宽了融资渠道，将主体信用转换为资产信用，而且降低了融资成本，将不具有流动性的资产转换为可流动的资产支持证券，现在已成为房地产企业融资的重要工具。我们今天简要介绍房地产行业中常见的资产证券化路径及操作要点。

资产证券化概念

一般而言，资产证券化是指将缺乏流动性但预期能产生稳定现金流的资产，转移至特殊目的载体并进行信用增级，再由特殊目的载体以该特定资产的现金流为基础发行可流通的资产支持证券的融资行为。

根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（“《资管业务管理规定》”）第二条的定义，资产证券化业务，是指“以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。”

综上，不难看出，资产证券化大体上包含两大核心步骤：（1）融资方向特殊目的载体让渡基础资产；（2）特殊目的载体向投资人发行证券。也即资产证券化实际上是将“资产”转化为“标准化资产支持证券”的过程，而本质原理实际上是现金流折现。

资产证券化的类型

目前，根据监管机构的不同，我国资产证券化的主要模式包括四类：（1）信贷资产证券化；（2）企业资产证券化；（3）资产支持票据；（4）项目资产支持计划。四种模式的主要的区别如下：

其中，企业资产证券化与信贷资产证券化是实践中的主流产品。我们将该两类产品的典型交易结构图示如下：

需要注意的是，尽管信贷资产证券化与企业资产证券化的交易结构看起来相似，但其参与主体、法律关系、交易结构以及基础资产等均存在明显区别（例如企业资产证券化中的原始权益人一般为各类企业，而信贷资产证券化则为各类金融机构），在实践中应当予以关注。

基础资产的选择

前文已提到，资产证券化的核心是现金流，因此其基础资产应当为能够产生稳定现金流的资产。

以企业资产证券化为例，根据《资管业务管理规定》第三条，基础资产是指“符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产……前款规定的财产权利或者财产，其交易基础应当真实，交易对价应当公允，现金流应当持续、稳定……”

因此，资产支持专项计划的基础资产选择，应当遵循“合法合规”“权属清晰”“可特定化”“独立”“可以产生独立、可预测的现金流”“无权利限制”“不属于负面清单列举的资产（可参见《资产证券化业务基础资产负面清单指引》）”等条件。

在房地产领域，用以进行资产证券化的基础资产一般包括购房尾款、物业费、租金、供应链应收款、CMBS（商业物业抵押贷款）、类REITs等，下文我们逐一介绍。

购房尾款资产证券化

购房尾款资产证券化项目中，融资人一般为房地产开发公司，其基础资产为开发商依据购房合同对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利。交易结构一般采取循环购买的方式，以延长融资期限，扩大融资规模。

（一）交易结构

（二）操作要点

1.基础资产内部归集

由于房地产公司多采用“一项目一公司”的形式进行管理，以隔离集团公司的风险，但如由多个项目公司分别作为原始权益人设立资产支持专项计划，将不利于管理。因此，一般情况下由融资方内部先行将基础资产归集到指定的一方名下，并由该方作为单一的原始权益人设立专项计划。

2.入池的基础资产判断

一般来说，购房尾款资产证券化项目所对应的基础资产均为分期付款类（包括银行按揭贷款、公积金贷款等）的资产。同时，基础资产仍然应当满足前述的各项条件，包括合法合规，不存在权利负担等。因此也需要关注开发商和项目本身是否资质齐全、合法合规，是否存在权利负担，相关购房合同约定是否完善、明确等问题。

另，尽管网签备案并非购房合同的生效要件，但是实践操作中，通常要求入池资产已办理相关网签备案手续。

同时，由于购房尾款应收账款的账龄较专项计划存续期而言较短，通常还会设置循环购买机制。

3.不合格基础资产的回购

如因各类原因（包括未能按时交付、交付不符合约定、未能办理按揭贷款等）导致购房人最终无法支付购房尾款，购房人可能要求解除购房合同，进而影响专项计划的本息兑付。实践中一般将该类资产纳入不合格基础资产的范围，并要求原始权益人予以回购。

物业费资产证券化

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物业费资产证券化项目中，融资人为具有物业公司，其基础资产为物业公司依据物业管理合同对业主要求其支付物业服务费等债权及其他权利。一般对于稳定性较强的住宅类物业，交易结构可采取直接转让的方式，而商业物业由于现金流可能不稳定，可以考虑嵌套并进行结构化设计，保证流动性。

（一）交易结构

（二）操作要点

物业费的支付源于业主，但业主支付物业费依赖于物业公司的履约情况。因此，在物业费资产证券化项目中，需要考虑物业公司的履约情况，并设定相关风控措施，避免因物业公司原因影响专项计划的回款。

而对于物业合同的期限，如其无法覆盖专项计划的期限，则还需要通过设置其他机制（例如循环购买等）进行解决。

另，物业费收费方式的不同（包括包干制、酬金制），入池资产也会有所不同，包干制项下，物业合同的全额物业费均可入池，而在酬金制项下，能入池的仅包括最终归属于物业公司的部分。

CMBS

CMBS项目中，基础资产一般体现为发放信托贷款的信托计划的信托受益权。交易结构上一般分为两层：

（1）在信托端，设立单一资金信托计划并向项目公司发放信托贷款，信托计划受托人对项目公司享有债权，并设置物业抵押、物业运营应收账款质押等；

（2）在专项计划端，管理人设立资产支持专项计划向原始权益人购买全部信托受益权。项目公司以物业资产产生的现金流偿还信托贷款，信托计划受托人基于还款，通过信托端的贷款偿付和信托利益向资产支持证券持有人的收益。

（一）交易结构

（二）操作要点

1.底层资产的选择

商用物业抵押贷款的还款来源是商业物业的运营收入（包括租金、物业费等）。物业产生的现金流需要覆盖信托贷款、专项计划的本息。因此，对于底层资产的判断非常重要。

底层资产应当能够产生持续、稳定的现金流，且具有良好的运营纪录和风险管控措施，能够保证在专项计划存续期内的正常运营。

2.结构化设计

如物业运营收入的预测金额可能存在无法达到预期金额，并可能影响信托贷款的偿付、专项计划的预期收益和应付本金时，则一般会通过对金托计划进行结构化设计，将信托贷款的偿还条件、优先顺序进行区分。

同时，在信托端，针对信托贷款的发放，一般也会安排物业抵押、应收账款质押、关联公司担保等增信措施。

类REITs

相较于CMBS产品中原始权益人保留对物业资产的所有权，类REITs产品（关于国内目前是否已有严格意义上的REITs产品，存在一定争议，本文暂统称为类REITs产品）中，专项计划通过私募基金可能从股权、债权两个维度控制项目公司并实际控制物业资产。市场上典型的类REITs产品的交易结构一般为双SPV，并形成“专项计划—私募基金—项目公司—标的资产”的层次。

类REITs项目中，基础资产一般体现为持有项目公司股权的私募基金的基金份额。

（一）交易结构

（二）操作要点

1.选择项目公司

在类REITs项目中，首先需要完成项目的重组，做出干净的壳公司（单纯持有标的物业，将有关债务、其他存续资产、合同等均进行隔离）。在设置该等壳公司时，需要从税收、行政手续、期限、土地出让合同限制等方面进行综合考虑，以确定是另行设立新项目公司，还是沿用原项目公司继续持有标的物业。

2.SPV的设立及吸收合并

有些项目中，为避免私募基金直接收购项目公司股权并发放委托贷款而导致在项目公司层面导致资金沉淀，会先设置设立SPV。由私募基金收购SPV股权并发放委托贷款，再由项目公司吸收合并SPV，进而实现私募基金持有项目公司股权、债权的情况，在该模式下，工商变更以及实际支付股权转让款的节点需要相应设计，同时还需要注意项目当地的工商登记的实践操作可行性，并预留充分的时间。

3.项目控制

如前所述，类REITs项目中，私募基金将从股权、债权两个方面实际控制项目公司。除此之外，通常也会要求物业资产抵押等担保措施。

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