A股房地产市值的头把交椅，易主了。
3月11日收盘，保利发展（600048.SH）总市值录约1943亿元，一举超越了霸屏许久的万科，正式坐上A股房企“一哥”的宝座。
再看股价，保利的收盘价是16.23元/股，相较万科的收盘价16.65元/股，并不占优势。
但是二者结合来看，结论反而更加明显：资本市场更加“青睐”保利，支持保利的投资者更多，股价反超，或许只在瞬息。
那么，7亿元之胜，保利究竟赢在哪里？
3月11日A股房地产板块企业市值情况。来源：东方财富
央企的身份，是光环也是压力
30年前，时任广州军区技术局后勤部部长的李彬海在内的8名转业军人，在广州沙河路17号望星楼一间不足20平的房间里，组建成立了保利。
30年后，保利拥有在建面积1.4亿平，待开发面积7323万平，成长速度相当惊人。
对于保利的成功，很多人会直接归功于“出身好”——央企背书，信誉度更高，发展前景更好。
但是在A股市场，中字开头的企业就有三十几家，也不乏有企业曾打烂了一副好牌，至今还在修复中。
可见，央企身份既不是护身符，也不是什么灵丹妙药。对于优质的企业，央企光环固然可以加分，但是对于底盘不稳、盲目扩张的企业而言，这份光环，反而会加重“巨星陨落”时的悲剧色彩。
回到保利身上，央企基因影响其发展风格以稳中求进为主：市场风平浪静时，可以举旗前进；市场波动频频时，选择保守经营。
根据中银证券报告，2010-2014年是保利业绩稳步释放期，公司营业收入从359亿元增长至 1091亿元，年复合增速为32.0%，归母净利润从49亿元增长至122亿元，年复合增速 25.5%。
2010-2020年保利发展营业收入情况。来源：中银证券
2015-2019年，随着房地产市场发展与公司规模扩张，保利业绩稳步释放；2020-2021年保利进入业绩保守释放的阶段，2021年实现营业收入2850.5亿元，同比增长17.2%；净利润276.8亿元，同比下降4.85%。
“业绩释放速度明显放缓，一方面是因为此前2016-2017年获取的高价地块进入结算期，拖累了结算毛利率，另一方面权益比例相对较低的项目进入结算期，少数股东损益在2021年第三季度已经达到 30%。”中银证券分析称。
弹指十年间，保利的营业收入从359亿元增长至2432亿元，年复合增速达到21.1%，后劲正在爆发。
资料配图。图源：IC photo
2021年以来，楼市喧嚣，大浪淘沙。房地产行业调控范围与精准度不断升级，行业从快速上升通道，进入到震荡通道。同时，个别房企出现债务违约事件，市场信心急剧受挫。直至今年2月，行业销售仍维持下滑态势。
面对艰难尚存的大环境，保利仍然交出了一份还算不错的成绩单：2022年1-2月，公司实现签约面积335.87万平方米，实现签约金额522.8亿元，其中2月签约面积150.11万平方米，实现签约金额239.78亿元。
其中，在“大本营”的广州区域，保利发展以全口径金额41.1亿元、权益金额28.37亿元排在金额榜双榜第二名；并且完成了流量金额38.23亿元、流量面积9.17万方，稳坐1-2月广州房企流量“两榜榜眼”。
2022年1-2月广州房企销售金额排行榜。来源：克而瑞广佛
选对比努力更重要，战略决定企业发展
“好成绩”的背后，选对方向，比努力更重要。
“学霸”保利深谙此道，多年来根据市场变化不断调整发展战略。从2002年的“三个为主，两个结合”战略，到2006年的“双轮驱动”战略，到2010年的“三个为主，三个结合”战略，到2013 年提出的“3+2+X”城市群布局，再到2016年的“一主两翼”发展战略，保利发展走的每一步，都精准地踏在了行业发展的节奏点上。
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尤其在2016年，彼时“房住不炒”政策实施，房地产周期调控周期收紧，市场转向以居住需求为主导，房地产去泡沫化主题愈加明确。
为了顺利过渡市场周期，保利发展提出的“一主两翼”战略，在房地产开发业务之余，兼顾综合服务与不动产金融项目，打造不动产生态发展平台。
资料配图。来源：保利发展官网
由单一产业到产业生态，保利发展实现了“质的飞跃”。这也促使其在2016-2018年间，相继突破了两千、三千和四千亿元销售规模大关，2020年的销售规模更是突破五千亿元，刷新了市场对保利发展的认知。
其中，在房地产开发方面，保利发展坚持“中心城市+城市群”深耕战略，凭借着前瞻性眼光和出色的资源获取能力，在一二线城市、大湾区、长三角城市群灵活增加优质土储资源。
较高的销售均价、较强的成本管理，一定程度上保障了保利发展房地产业务的毛利率始终处于业内较高水平。2021年上半年，其房地产开发销售毛利率分别为32.4%。中银证券认为，随着高地价项目结转的结束，保利发展房地产业务的毛利率将恢复至合理水平。
保利发展2021年中报称，公司储备了质地优良、规模合理的土地资源，近年来38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司2-3年的开发需求，为公司的可持续发展提供保障。
资料配图。图源：IC photo
高管频频增股，持续推动企业发展
除了战略，保利发展成功的另一个重要因素，在于管理团队“知根知底”。
2021年7-8月，“铁娘子”宋广菊辞掉保利发展原董事长一职，转由刘平担任新的“掌舵者”。同期还有周东利接任公司总经理、王一夫接任公司财务总监。
从“宋广菊时代”到“刘平时代”，保利发展衔接过渡得无比自然。这是因为“新帅”刘平及其新团队，是保利的“老将”，数十载和保利共成长、共发展。
保利发展董事长刘平。来源：凤凰网房产
在“接棒”董事长一职前，刘平长期扎根一线，曾担任保利多个区域公司董事长，熟知行业趋势与前沿市场变化，自2015年回到总部之后，担任公司董事、副总经理，主持总部日常经营工作。
而他就任总经理的5年里，保利发展完成了从2000亿元到5000亿元规模跨越，并深入推进“一主两翼”战略规划，初步形成不动产生态发展平台。
也就是说，在新战略实施的这些年里，刘平是最熟悉这一战略，最有实战经验的那一批骨干成员之一。
此外，“新班子”成员之一的周东利，是内部培养多年的“老臣子”，曾就任保利财务总监近8年，这期间保利的综合融资成本由6.5%下降至4.77%，为其持续稳健增长奠定了良好的基础。
与其他传统央企不同，保利不仅重视基本盘，同时也积极推进市场化机制，先后实施了两期股权激励计划，将企业与员工利益高度统一，形成强大的企业凝聚力。
2021年8月31日保利全体高管增持股份公告。来源：保利发展公告
“新官上任三把火”，刘平履新后的第一把“火”，就是和全体高管计划增持股份，合计增持金额不低于800万元、不超过1500万元，增持股价成本不超过15.06元/股。
同时公司实控人保利集团也增持公司股份50万股，这也是时隔六年保利发展大股东和全体高管一起增持股份。
数据显示，2021年8月-2022年1月，保利的高管合计增持73.7万股，占总股本的0.0057%。如果以3月11日收盘价16.23元/股的口径折算，刘平和他的团队赚约86万元。
当然，比起当前近2000亿元的市值来说，86万元还算不得什么。但至少，为“刘平时代”创造了一个漂亮的开局。
开局之后，就是要实现央企第一，行业“进三争一”的目标。如果以企业市值作为判断标准，那保利已经提前实现目标，成为了A股房地产板块的“领头羊”。
但很显然，保利未来要走的路，远远不止于此。
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