2021年是房地产行业的转折点。在趋严的房地产调控政策下，房企不得不放弃规模发展的路径，在此过程中，房企业绩增长明显放缓。
中指研究院数据显示，2021年销售百亿的房企平均销售额增速仅为4.2%，而在市场高点时，2017年曾达到36.9%，行业明显进入降速求稳通道。佐证这一观点的还有年度目标完成率，2021年公布销售目标的32家房企平均目标完成率不到90%，明显低于过去超100%的平均水平。
从目前来看，房地产市场难言乐观，市场尚未见底，观望情绪依旧高涨。对此，业内人士认为，2022年上半年回暖的条件不够成熟，市场热度波动或将弱于2021年，预计2022年市场依旧呈现平稳走势。
从2021年来看，房企业绩增长已明显放缓。图片来源/IC photo
百亿房企平均增速仅4.2%，行业进入降速求稳通道
下半年以来，随着限购、限贷等政策不断趋紧，叠加按揭贷款额受限、放款期限延长等因素，购房需求释放受到压制。同时，部分房企“爆雷”事件的出现导致市场观望情绪严重，购房消费决策被明显抑制。
从业绩表现来看，据中指研究院数据显示，2021年，“千亿”军团维持在41家，另有158家房企破百亿，总权益销售额共计10万亿元，平均增速4.2%，市场份额55.1%。与往年相比，最为明显的是销售增速的变化。
对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，虽然2021年房地产市场在疫情后快速复苏，但是，2021年百亿企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%，行业进入降速求稳通道特征明显。
近五年百亿企业销售额增速情况
与此同时，2021年，百亿阵营分化加剧，增速分布呈现倒V形，300亿-500亿阵营企业增速最快，达到15.3%；其余各阵营企业增速同比均有所放缓，3000亿以上大型企业的销售额增长率均值仅为1.4%，100亿-300亿企业面临激烈的市场竞争，销售额首次出现负增长。
而从中指重点监测的32家代表企业来看，2021年房企销售目标完成率总体明显低于2020年，平均完成率为90.1%。其中，绿城、华润、滨江、正荣、越秀、大发等企业的销售目标完成率均在100%以上，在市场波动期显示了抗风险能力。但大部分企业都没有完成年度目标任务，比如，碧桂园完成88.9%，万科完成78.5%。
1月4日，中国恒大发布公告称，2021年实现合约销售金额4430.2亿元，同比减少约38.75%。据悉，该公司2021年合约销售目标为7500亿元。按此计算，中国恒大仅完成年度目标的约59%。
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先扬后抑，房企普遍面临增长困境
从2021年全年来看，房地产市场表现为先扬后抑的走势，尤其是下半年市场降温明显。
其中，随着购房者置业情绪明显回落，在去化压力增加下房企推盘积极性不足，推盘力度也失去后劲，再叠加土地供应放缓，部分城市新批上市面积也在同比下降，这些因素均导致房企销售增长乏力。
尤其是2021年12月，据克而瑞数据显示，TOP100房企实现销售操盘金额9940.1亿元，单月业绩同比降低35.2%；逾八成百强房企单月业绩同比降低，其中逾六成房企同比降幅大于30%。
而从累计业绩来看，2021年百强房企整体表现也不及2020年同期，业绩增速持续放缓。其中，近4成百强房企累计业绩同比降低，销售规模负增长的企业数量较2020年有明显提升。
截至目前，房地产企业普遍面临增长困境。多位市场分析人士认为，市场行情可能短期难以出现较为明显的扭转，房企如何保持销售业绩的稳定或成为当前首要任务。
克而瑞分析人士认为，整体来看，近年房地产行业监管不断收紧，企业规模增速自2016年以来持续放缓。特别是2021年下半年至今市场降温明显，项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加。目前，预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，全国商品房销售规模或将步入无增长时代。
路劲集团主席单伟彪在2022年新年致辞中提到，无论从国家战略层面还是从行业发展角度看，2021年都是足以深度改变房地产未来的一年，既有的发展逻辑被彻底改写，房企从“赚快钱”到求索“慢变量”，从“活得好”到“活下去”才有意义，从多元化尝试到聚焦深耕。
难言乐观，今年上半年回暖条件不够成熟
由于2021年房企销售目标完成不及预期，房企面临增长困境，未来销售业绩目标的设定也将越发保守。由此，克而瑞分析认为，2022年企业整体的业绩预期势必将更为谨慎，预计全年会有一定规模的房企面临负增长压力；房地产市场难言乐观，受高基数影响，上半年成交较难摆脱下降通道，同比跌幅或将进一步扩大，下半年成交有望企稳回升，同比跌幅将明显收窄，甚至同比转正。
“2022年相对2021年会更加趋稳，历年的小阳春集中在三四月份，上半年买地可在年内开盘，对房企的吸引力比较高，但是由于目前市场尚未见底，观望情绪依旧高涨，上半年回暖的条件不够成熟。”因此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静预计，2022年市场可能依旧平稳收场。另外，还有部分企业受债务影响，将继续承受部分资金压力，因此2022年的市场热度波动预计也将弱于2021年。
在政策调控方面，陈文静预计，“两个维护”（即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益）将得到更好的贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管严中微调的可能性更大，在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。
碧桂园总裁莫斌的新年致辞在行业中颇具代表性，其中提到，回首2021年，市场形势严峻，销售去化低迷，房地产行业正进行着新一轮洗牌；不过，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展。
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