恒大股价最新分析（恒大股价暴涨详解）-掘金网

周三，中国恒大在美上市ADR（即粉单）一度暴涨超过45％，最终收盘上涨超33％，报10.00美元。

港股中国恒大9月23日收涨17.62％，日成交额放量明显，全天成交20.1亿港元，而在此之前的9月22日，中国恒大日成交额仅3.8亿港元。

连恒大的美元债也涨了。截至北京时间下午5:41，该公司9.5％债券每1美元涨7.1美分，至31.6美分，这将是该债券2019年4月发行以来的最大单日涨幅。2022年3月到期的8.25％债券每1美元涨5.8美分，至31.1美分。2023年4月到期的10％债券每1美元涨5.3美分，至29.3美分。

转眼间，危机深重的中国恒大股价似乎一转颓势，难道恒大危机解除了？

1 发生什么了？

恒大支付了部分债务，银行释放出“善意”，许家印立军令状打“强心剂”，三大因素或促成了恒大暴涨。

9月22日，恒大地产集团有限公司公告，2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）将于2021年9月23日支付2020年9月23日至2021年9月22日期间的利息。“20恒大04”发行总额40亿元，本期债券票面利率为5.80％。

9月22日，多家上市银行在互动平台回应与恒大的业务往来。都表示风险可控。

浙商银行称，目前，浙商银行对恒大集团的授信金额38亿元，有足额的抵质押物，整体风险可控，不会对浙商银行经营管理和资产质量产生重大影响。

兴业银行表示，银行一直严格监控对恒大集团的授信业务，只介入少量一二线城市且资质较好的房地产开发项目融资，没有涉及非房地产板块，存量业务抵质押充足，今年以来已经根据项目开发进度逐步压降授信敞口有效管控风险。对恒大集团存量授信业务，银行已经全面加强项目管理，配合地方政府「保交楼」，并积极采取有效应对措施。

江苏银行表示，目前恒大集团业务规模小、占比低，抵质押充分，无风险敞口。浙商银行表示，目前对恒大集团的授信金额38亿元，有足额的抵质押物，整体风险可控。

郑州银行表示，恒大集团贷款业务主要为房地产开发贷款，整体风险可控。

兴业银行表示，一直严格监控对恒大集团的授信业务，存量业务抵质押充足。

常熟银行表示，截至8月末对恒大控股企业的贷款有1笔，贷款余额391万元，担保方式为土地抵押。

青农商行表示，与恒大业务合作规模较小，均为项目贷款。

此前，广发银行宜兴支行7月份曾以情况紧急、不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向江苏无锡中院申请诉前财产保全，冻结恒大地产1.32亿元资金。虽然双方后期达成和解，但此消息仍在当时引起恒大一轮股债双杀。

9月22日，恒大地产集团发布公告，称将于23日如期支付所发公司债“20恒大04”利息，付息方法通过场外方式协商解决。

9月22日深夜11点，恒大集团召开“复工复产保交楼”专题会。许家印对参会的4000多名公司各级领导表示，必须认识到全力以赴抓好复工复产的重要性，保质保量顺利交楼是公司必须履行的义务，是公司一定要承担的责任。

许家印表示，要想业主所想、急业主所急，只有全力复工复产、恢复销售、恢复经营，才能保障业主权益，才能确保财富投资者的顺利兑付，才能逐步解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能陆续不断归还金融机构的借款。全集团要提高认识、统一思想，把一切精力都投入到复工复产保交楼上。

许家印说，要坚决落实好恒大财富投资者的兑付工作，这是全集团上下必须共同面对的头等大事。要以对投资者高度负责的态度，按照已经公布的三种方案全力做好兑付工作，尤其是在实物兑付方案上还要继续细化、深化。

许家印说，集团各级领导必须坚守岗位、履行好职责，齐心协力、排除万难、共渡难关，全力以赴抓好复工复产、千方百计保交楼。

此前，9月21日中秋节当天，许家印写给恒大全体员工的一封“家书”被曝光。在信中，许家印深情感谢员工的辛苦付出，向员工家属致敬，并坚信恒大一定能尽快走出至暗时刻，加快推进全面复工复产，实现“保交楼”目标，向购房者、投资者、合作伙伴和金融机构交出一份敢担当、负责任的答卷。

2 更多银行释放利好

9月23日盘中和港股收盘后，有更多银行释放利好：

9月23日，据上交所互动易平台，有投资者向光大银行提问：光大银行对现在颇受市场关注的恒大、蓝光、泛海，华夏幸福等房企的投资敞口情况，是否风险可控。光大银行表示，银行一直以来严格执行并表层面统一授信管理要求，针对大型集团企业在银行并表范围内的总授信规模严格控制，并设有较为完善的客户风险预警、压缩退出及风险应对机制性安排，目前大型集团企业在银行的授信敞口均相对可控，不会对资产质量趋势产生实质性重大影响。

据中国金融时报，在此次恒大危机中，平安银行的贷款风险敞口为零。此外，截止2021年6月30日，公司给房企贷款不良率只有0.57％，低于对公贷款不良率0.99％；给个人房屋按揭贷款不良率更是低至0.31％，远低于个人贷款不良率的1.13％。

据上交所互动易平台，厦门银行表示，银行与恒大集团控股子公司授信业务为房地产开发贷款，截至目前，贷款余额约3.6亿元，担保方式为项目土地抵押和部分在建工程抵押，抵押物足额，预计不会产生重大不利影响。将对恒大授信项目的经营和财务状况保持密切跟踪，采取积极的风险管控措施。

民生银行在互动平台表示，恒大集团在公司贷款均为项目融资，在以项目土地、在建工程抵押的同时，追加项目公司股权质押，集团提供连带责任担保。目前项目融资的抵质押物整体足值有效。公司对恒大集团及其关联方的经营、财务情况进行持续跟踪和监测，保持与恒大集团的密切沟通。

中信银行在互动平台回答投资人关于该行与恒大集团贷款、授信业务往来问题时表示：该行持续加强房地产行业授信管控，近几年一直积极采取各项措施降低恒大表内外授信余额。截至8月末，恒大全口径授信余额已较2018年有大幅压降。该行高度关注恒大集团经营和资金状况，对恒大可能存在的风险，已充分预估并做好准备，积极增提减值准备，增加风险抵御能力。目前恒大在该行贷款均有抵质押物，抵押物总体足值。中国恒大集团2020年年报披露，中信银行在该公司主要往来的20家银行中位列倒数第四。

上证e互动显示，南京银行称与恒大集团合作业务规模较小，均为项目贷款，具备充足的缓释，整体风险可控。此外，有投资者问及南京银行对地产行业开发贷款存量有多少？其中恒大、碧桂园、融创分别有多少？南京银行表示，公司严格遵循“合规经营、防范风险、限额管理、差别对待”的总体要求，积极稳妥开展房地产行业授信业务，详细情况请关注定期报告。

3 买理财买成“房东”？恒大开始“实物兑付”

9月23日，恒大回复实物资产兑付时间：根据各省登记认筹人员情况，每月28日前完成当月实物资产兑付线上选房（本月计划于9月28日完成）。每月29日为对账工作日，暂停办理相关手续，次月1日恢复办理。

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如果说“炒股炒成股东”是一种悲剧，那所谓实物兑付就是“买理财买成房东”，或亦令人哭笑不得。

恒大财富9月18日发布公告称，根据9月13日恒大集团制定的《恒大财富投资产品兑付方案》，实物资产兑付工作已启动。投资者若有实物资产兑付需求，可以联系投资顾问或携带身份证、投资合同到各地接待地点咨询办理。

根据此前公布的兑付方案，恒大财富将提供现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付三种方案。投资者可以在三种方案中选择其一，或者组合任意两种及三种方案兑付。

具体而言，现金分期兑付只针对合同约定期限到期的投资产品，到期当月最后一个工作日支付产品本息的10％，以后每三个月支付10％，以此类推直至全部支付完毕。

实物资产兑付范围包括到期产品及投资人要求提前兑付的产品。兑付金额计算方式为：到期者本息全额兑付；未到期者本金全额兑付，按照投资之日至投资者要求提前兑付之日的时间段计息。

根据恒大财富执行董事兼总经理杜亮的说法，恒大各地区公司要把所有已取证未售的住宅公寓和商铺等资产拿出来。住宅、公寓、商铺和车位分别按照当期售价基础打7.2折、5.4折和4.8折。若资产折后价格低于所在地政府备案价，按当地政府要求的备案价操作。恒大将在每月下旬办理实物资产兑付工作，采取集中登记、线上集中选房的方式。

冲抵购房尾款的兑付方式，针对在9月12日24点前已认购任意恒大楼盘房屋的投资者，可以使用全部或部分兑付金额冲抵本人或他人的购房尾款。这类兑付方式同样接受到期产品和提前兑付产品。

4 恒大短期最大挑战：保交楼

按照许家印的说法，“只有全力复工复产、恢复销售、恢复经营，才能保障业主权益，才能确保财富投资者的顺利兑付，才能逐步解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能陆续不断归还金融机构的借款。”

根据恒大中报中，截至6月30日的存货为1.28万亿元人民币。一般来说，在建和建成未售房产占据了房企存货的绝大部分比例，按照恒大之前在市场的地位和近两年的促销幅度，房子一般都是预售，极少会有建成未售的存货。

根据美国财经网站Real Money和英国经济研究机构凯投宏观（CapitalEconomics）公开的数据显示，恒大在建房产约为140万套（Real Money数据为139.7万套，凯投数据为140.6万套），总价值约1.3万亿人民币。

两处数据相互印证，恒大目前或许有1.3万亿人民币左右的在建房。如果按照100万每套房计算，恒大在建的房屋达130万套。而截至2020年，深圳市共有住房1082万套，其中商品房为189万套。也就是说，恒大还有相当于大半个深圳市的商品房要建。

4 恒大存亡关键：能否变现资产“断臂求生”？

从恒大近期发布的公告来看，恒大的化债思路是：

1、积极抓回款，能卖的资产尽量卖。

2、引进合适战略投资方，出售恒大新能源汽车和恒大物业部分股权，

9月14日早间，中国恒大在港交所公告，董事会宣布，已聘任华利安诺基（中国）有限公司及钟港资本有限公司为本集团联席财务顾问。联席财务顾问会与公司共同评估公司目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题，争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。

华利安是全球最大的财务咨询和债务问题顾问之一。有别于高盛，摩根大通等传统大投行，华利安这类独立投行通常没有交易部门，同时大多也不以股票和债券上市发行为主业，而主要专注于并购和债务重组业务。

这家已有40多年历史，从美国加州洛杉矶起航的国际投行核心业务主要就分三块，分别是并购、债务重组和估值，此前曾参与的债务重组经典案例包括雷曼兄弟、通用汽车以及能源巨头安然等公司的破产重组。三块业务水平在行业媒体的排名中也长年名列前茅。

另一家钟港资本则担任过爆雷房企蓝光发展、华夏幸福的财务顾问。

据公告，为缓解集团的流动性问题，恒大正积极接触潜在投资者，商讨出售集团成员的权益，以及其他资产，包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业。同时，恒大正积极接触潜在买家，商讨出售其位于香港的办公大楼，即位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心。

恒大资产变现的难点或许在于，楼市整体大环境不佳，恒大打折空间十分有限。

此前，恒大在公告中表示，恒大正在接触几家潜在的独立第三方投资者探讨有关出售本公司旗下部分资产，包括但不限于出售恒大汽车集团及恒大物业集团的部分权益。到目前为止，引进战投尚无进展。

继恒大财富的员工成为公司“债主”后，恒大汽车的员工又或将成为公司“股东”。

恒大汽车尚未等到“白马骑士”，危急关头，第一批“投资者”或是公司员工。通过购股权计划，恒大汽车3000名员工成功升级成为公司股东。

恒大汽车近日发布公告称，已根据其于2018年6月6日采纳的购股权计划，授出共3.2372亿股新股份购股权，相当于公司当前已发行股本的3.31％，行权价为3.9港元。该计划将分四期行使，最早一期开始于2022年3月20日。期权授予对象向科研人员倾斜。根据公告，周承炎、郭建文、谢武三名董事分别获授30万股购股权，另有约3180名雇员共获授3.23亿股购股权。

股票期权不等于股票，是投资者在未来期间能够按照约定价格买入公司股票的一种权利，如果届时公司股票大于行权价格，也就是买入价，那么期权授予对象就能够获利，如果低于行权价格，那么期权持有人就不会行权，因为直接从二级市场买入成本更低，期权也就变成了一张废纸。

当前，恒大汽车的最新收盘价格为2.9港元，行权价格为3.9港元，也就是说到2022年3月20日，恒大汽车的价格起码要大于3.9港元，期权才有实施的意义，以当前2.9港元为起点，需要上涨34％之多。

恒大汽车方面表示，“目前公司处于多事之秋，此举有利稳定公司核心技术团队。”

9月17日，碧桂园服务执行董事、总经理李长江在2021博鳌房地产论坛直播间谈及市场上流传的碧桂园收购恒大物业传闻。

李长江表示，我们确实与恒大物业接触过，但价格没谈拢，未来是否还会与恒大物业有合作，这个决定权不完全在我们，不排除还会有深度合作。