2020年，房企物业板块迎来上市热潮。面对物管这只“现金牛”，各大房企纷纷入局，其中既有瓜熟蒂落顺势而上的，也不乏匆忙上阵只为分一杯羹的。
但潮水退去之后，才知道谁在裸泳。
2021年，在“房住不炒”大基调下，政策持续收紧，当地产真正的寒冬来袭，一年前还被大肆鼓吹的“光明未来”，被纷纷抛售。先是花样年卖掉了彩生活，接着是碧桂园卖掉了富力物业，当代置业卖掉了第一服务，曾经的「未来可期」，统统变成了「未来可售」。
在各大房企纷纷断臂求生的时刻，11月5日，万科发出公告，拟分拆万物云赴港上市。
一石激起千层浪。大局为重的万科，为何也突然驶进了快车道？
作为地产界的风向标，万科对于行业趋势的预判，总是有更独到的见解。
·别的房企在高周转赚快钱，他喊着“活下去”。
·别的房企物业在扎堆上市，他说先不急。
·别的房企在努力粉饰财务报表，他说别看股价，我们坚持“长期主义”。
·别的房企在垂死挣扎卖掉「未来」，他说我们现金流很牛。
结果一转头，万物云这只“现金牛”也要上市圈钱了。
万物云上市，既是意料之外，也在情理之中。
意料之外的是，它比想象中来得更早一些。今年4月，有媒体报道万科正在筹备物业公司IPO，最快在2021年底上市，当时朱保全回应称消息不实，否认了上市计划。
情理之中的是，万物云的上市是必然，并且以万物云目前的体量而言，上市必将重塑物管江山的格局。
有光必有影，凡事都有两面。万物云上市，究竟是万科主动吹响胜利的号角？还是万科被迫摆上牌桌的底牌？
01物业股 or 科技股
一直以来，郁亮都表示万物云会以城市服务商的角色去上市。
业务层面，在万物云的业务规划中，传统的住宅物业服务仅占space模块的一个分支。
人才层面，原阿里副总裁、阿里云智联网首席科学家丁险峰加入万科，为万物云更添了一抹科技色彩。
2020年10月底万科云这一品牌名称及VI的焕新升级也做到了逻辑自洽，可以说，在管理层的预期里，万物云的定位是科技公司而非传统的物管公司。
但是在目前的公告里，主要经营范围一栏，物业服务被排到了第一位。
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半年报显示，万物云今年上半年实现营收103.83亿元，营业利润为10.43亿元，其中，住宅物业服务收入占比为55%，商业物业及设施服务收入占比为30.4%。
理想很丰满，现实很骨感。尽管管理层对万物云寄予了无限想象，但目前的万物云，远不足以撑起这一番厚望。
02 缺钱 or 顺势
根据财报，万科累计前三季度销售面积同比下跌9.8%，销售金额同比减少2.8%，归母净利润166.9亿元，同比大跌16%，总营收增长12.4%。
单看第三季度的销售情况，万科实现营收1043.7亿元，同比增长9.7%，环比减少0.45%；归母净利润55.42亿元，同比减少23.3%，环比减少42.16%；毛利率20.75%，同比减少6.31%。
总的来说，万科目前处于增收不增利的窘境。
10月29日，万科A股价再创新低，跌破净资产。无论是万科还是股东，都需要一针强心剂，万物云上市，或许是最好的选择。
那么，万物云如果真的上市，这只“现金牛”能值多少钱呢？
让我们先来看一组数据。截至11月5日，港股物业板块中总市值排名前三的是碧桂园服务，华润万象生活和融创服务，总市值分别为1772亿元，886亿元，436亿元，市盈率分别为42倍，57倍，37倍。
按万物云目前20亿左右的净利润，结合其在地产界的龙头地位及庞大规模（仅次于碧桂园服务），40-60倍的估值是相对合理的，也就是说，万物云如果上市，其市值可能在800-1200亿元之间。
根据半年报，万科的现金短债比是1.67，远低于中海（2.19）、龙湖（3.91）、建发（3.12）、华润（2.3）等绿档优等生，万物云的上市，毋庸置疑地将增厚万科的安全垫，但这一针强心剂，又能为万科保驾护航多远呢？
03 圈地 or 救市
正如前文所提到的，困难当前，房企首先想到的，都是出售“未来”。对于物管行业来说，规模决定了话语权，对于万科而言，这第一把交椅，自然也有当仁不让的傲气。
若想争坐这把交椅，万物云此刻上市也算恰逢其时。
公告中，万科并没有写明万物云IPO的主要目的。但一般情况下，物业股上市的主要目的大多是为了拓展规模，通过收购增加在管面积。
万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积5.66亿平方米。
目前市场上，恒大物业、奥园健康、佳兆业美好等优质商品都待价而沽。风雨飘摇的恒大，泥菩萨过河自身难保的佳兆业，应该都不会拒绝这样一根壮硕的橄榄枝。
除此之外，8月份与阳光智博资产换股的难题也有了解法，上市回购，或许是防止那4.8%股权被贱卖最好的方法。
机不可失，失不再来。
自此，恒碧万融已纷纷入局。
鲲鹏入海，又会带来怎样的新故事呢？
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