对于把买新房纳入这两年计划的购房者来说
上海今年总共三次土拍，最应该关注的是什么
不是越来越烧脑的土拍机制分析，也不是金融严控下开发商拿地的意愿，或者到底有几块地在流拍
而是每次土拍表格最后那小小的一行数字：房地联动价
房地联动在上海房地产史上今年是首次出现，但它却是上海新房市场未来最精准的价格风向标
它决定未来上海每一块地上商品房的价格，进而又决定板块的价格区间，最后影响到一大批接下来刚需的买房决策
伴随着第三批次土地集中出让信息公布，总共81块涉宅地块的房地联动价全部出来了
花了很多的时间，在团队小伙伴一起努力下，终于把这些土拍数据全部梳理好，用最清晰的图像和表格为大家呈现
接下来三五年，上海新房将会呈现怎样一个房价体系
01
样本足够多，所以各个板块的价格脉络也已经确定
我们把81块地以板块的价格标注在一张地图上后，会发现
新房指导价格出来后，上海接下来三年每个板块能卖多少钱，基本定死了
每个盘、每个板块、每条环线都有了新房参考价
1、目前出让的地块中，新房价格最贵的是位于中内环的徐汇滨江地块，单价突破13w，很有可能成为接下来三五年，上海顶级滨江地段房价的天花板
2、而在中环线附近的地块中，杨浦定海、普陀万里、静安大宁、杨浦周家嘴路的价格在9-10W左右
3、郊环线附近的价格基本还是4w-5w/平，但是在所有外环外附近的板块中，闵行春申7.36w、大虹桥规辐射板块6w+，价格最为突出
4、对于五大新城来说，在今年上海的供地计划里，五大新城的供地体量最大，占比几乎达到了三分之一
正是因为样本足够多，价格就更加清晰，临港新城3.3w、奉贤新城4w、松江新城5.8w、青浦新城4.3w、嘉定新城4.5w，几个未来吸纳人口最多的新区，供应量在加大，且房价极其稳定
所以，这张新房价格地图还按照环线来画的话，还可以做成一张：上海未来三到五年的环线新房价格分布图
也是和团队小伙伴一起做好了，大致如上
伴随着明后两年，81块土地进入市场，一大批已经提前锁定价格的新房将会源源不断地入市，上面那张房价地图将会更加明显
还未上车的购房者，根据新房指导价，购房看房的路径，也可以有迹可循
所以，未来如果想要买新房，除了考虑积分之外，大概率可以上车哪些板块，是可以提前规划，且做好功课的
02
凭什么说接下来上海五年新房价格基本都不涨了
我们拿这81块地的价格，和去年有数据参考的板块价格做对比
我们发现，基本上九成的板块里，房价非常稳定，没有大涨也没有大跌
仅仅只和去年的数据做对比，可能还不太感受得出来，新房价格有多稳
所以我又拉了其中一些板块，近三年来的成交价格，发现上海这几个地方，新房价格是最稳的
青浦徐泾、青浦新城、青浦华新，从前三年到未来或许三年后，价格都很稳定
尤其是青浦徐泾，2017年卖5.4w，现在也只卖6w，青浦新城2017年卖4w的新盘，2021年也只卖4.3w，且未来好几年可能价格都维持在这个区间段
毕竟现在的房地联动价，指的是未来这些地块全部入市后的价格，按照建设拿预售证的周期，也要一两年时间
在目前上海的土拍机制中，溢价率也是被定死的，所以开发商的拿地成本已经被压下来，不会有以前很高溢价率的地块出现
丸美化妆品怎么样（怎么看评价及适合哪个年龄段）
在溢价率可控、开发商成本可控制的前提下，也就说明了上海政府对新房市场严格控制价格的决心
所以我们有理由相信，接下来2022年的集中地块出让，也会在溢价率和房地联动价格上，还会寻求一个稳定和平衡
那么，接下来三五年里，上海新房价格不涨，会成为我眼里大概率的事件
03
于此同时，我们看到在上海今年的供地节奏中
兑现了当初要将集中供应五大新城土地的诺言
数据上来看，在涉宅地块的81宗土地中，包含了临港16幅、青浦15幅、松江和奉贤各7幅、嘉定6幅，这五大重点郊区加起来就供应了51幅，占了三分之二的土地
在这些地块中，其中属于五大新城的地块就有28幅
如果这样看未来上海的四个新盘中，其中就有一个位于郊区五大新城
且从供应环线分布来看，郊区的新盘正在大量供应，这81幅地块中，外环外地块占超过76%，这要换算过来，未来上海五个新盘里，会有四个位于外环外
除了内环内目前土地资源少，出来的地块都以城市更新项目为主，开发难度大之外
同时也透露了一个清晰的信号
上海郊区还有大量的未开发的土地，上海也有决心去开拓城市边缘的这些地块，将人口更多的疏导到郊区各大卫星板块去
这样做，在我眼里有几个意义
一个当然是稳稳的控制住新房价格，以开发郊区的决心，未来供应更多低总价400-500万，甚至300万的商品房，用这样的方法让刚需上车，让他们感受到信心
另一个，也因为大量的项目开发，郊区的城市界面，生活配套，和生活氛围都会向前发展，快速迈上另个台阶，整个城市的资源也因此拉得更平
最后，因为资源的拉平，加上长三角轨道交通越来越发达，未来在上海和周边环沪城市的交界处，人流来往更加密集，双城生活会成为一部分人的常态
想象一下，把房子买在嘉定的人，他的生活可能就是跨城式的，可以是苏州也可以是上海
总之，目前上海的供地意图还是很明显的，浦西外环外的开发节奏明显高于浦东，反观浦东似乎重点都放在了临港
这也告诉我们，接下来明年的的浦东新房，除了临港的16块地之外，恐怕会呈现供需不平衡的现象
而大虹桥周边新房的竞争将会进入白热化，不过也给了购房者在大虹桥更多的选择
这都是我们能够从数据中读出来的一些信号，目前新房市场一切看来都是是非常清晰明朗的
04
如果此时此刻你是一个刚需还未上车的个体
你应该从这样的信号中读出什么，我认为至少两点是很明确的
一个是安心，上海市政府提出加大五大新城的土地供应的诺言得到了实现
今年供地结构中因为看到大量的郊区的土地在开发供应，伴随而来的是，五大新城商业配套，教育配套，交通配套的完善
当然，如今上海五大新城的界面也已经和大部分城市的中心没有很大差异，有理由相信未来会更好
还有房地联动价格对影响最大的是价格预期
当对价格有了良好的预期，年轻人在上海工作定居，也就更有信心
上海从土地端牢牢控制住了未来3-5年的新房房价：价格得到了严控，房价至少这三五年，都是稳定的
且目前上海实施积分购房，不管是土地、供应、价格、门槛和摇号规则最大程度利好无房刚需
从新房市场这个侧面，上海越来越让人感受到是一座有规则、有温度的城市，因为土地财政依赖度极低，它确实也有底气这样做
对于那些想要留在这，并还在为此努力的人，这座城市还在释放更多的善意
版权声明：本文内容由互联网用户贡献，该文观点仅代表作者本人。本站不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现有侵权/违规的内容， 请联系我们将立刻清除。
002752是什么股（股票行情分析）
原创文章，作者：菜鸡，如若转载，请注明出处：https://www.20on.com/153432.html
