2021-11-12中泰证券股份有限公司陈立对万科A进行研究并发布了研究报告《万物云拟分拆上市，多元业务价值提升》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为19.76元。
万科A(000002)
事件： 11 月 06 日，万科 A 公告拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）到香港联合交易所有限公司上市。
万物云分拆上市，万科 A 维持控股权
截至 2021 年 11 月 6 日，万科 A 直接或间接合计持有万物云 62.889%的股权。 本次万物云分拆上市， 发行的 H 股股数不高于万物云发行后总股本的 15%（超额配售选择权行使前），并授予承销商不超过上述发行的 H 股股数 15%的超额配售选择权。 分拆上市完成后， 万科 A 股权结构不会发生变化，且仍将维持对万物云的控股权。
定位空间科技服务， 提出平台化发展战略
万物云定位于比物业服务范围更广的空间科技服务，业务主要由空间（Space）、 Tech（科技）、和 Grow（成长）三大模块构成，并以空间服务为主。城市空间服务中包含以“万科物业”为品牌的社区空间服务、 以“万物梁行”为品牌的商企空间服务和以“万物云城”为品牌的城市空间服务； Tech 模块包括“万睿科技”、“第五空间”； Grow 模块的“万物成长”是公司的孵化器，不仅连接成熟企业，而且孵化创新企业。
发展方向上，万科云提出了平台化发展愿景，与其他物业公司建立合作共赢关系。 万物云在住宅物业领域形成的 BPaaS 服务，未来将全面覆盖旗下各空间服务子品牌，并通过睿联盟向外输出。
管理规模行业领先， 住宅物业营收占比最高
台币换人民币多少（汇率及哪里划算）
截至 2020 年底，万物云在管面积 5.66 亿平方米， 位居行业前列。 2021 年上半年，万物云实现营业收入 103.8 亿元（YoY+33.3%） 。 其中， 住宅物业服务收入 57.1 亿元，占比 55.0%，比例最高；截至 2021 年上半年，万科物业已在全国 105 个城市（含香港）布局，服务 3490 个项目。 商业物业及设施服务收入 31.6 亿元， 占比 30.4%， 万物梁行累计服务项目超 1900 个。 智慧城市服务收入 6.3 亿元，占比 6.1%，业务范围覆盖 21 个城市。此外， 社区生活服务收入 5.6 亿元， 占比为 5.4%； 万物成长收入 3.2 亿元，占比为 3.1%。
债务结构安全， 融资渠道拓宽
公司债务结构健康合理， 自 2021 年一季度回归绿档以来， 债务结构持续优化。截至 9月底， 公司净负债率为 31.9%（YoY+4.3pct） ； 有息负债占总资产的比例仅为 13.6%，且其中 70.6%为长期负债。债务安全之外，公司在手现金充足。 截至 2021 年 9 月末，拥有货币资金 1471.1 亿（YoY-15.0%），大幅高于短债及一年内到期有息负债总和 782.9 亿（YoY-8.0%）。
此外，万物云分拆上市后， 融资渠道更为多元。 我们认为， 一方面， 分拆上市可有效增强万物云资本实力， 使其拥有独立的资本运作平台和投资者基础。 另一方面，分拆上市也有利于万科 A 进一步优化财务结构，为未来持续稳定经营奠定基础。
投资建议： 短期行业景气度受到需求下行压力冲击从而有所下行。 在行业不断出清的过程中，龙头房企低成本拿地机会增加，中长期良性成长空间打开。 同时，公司多元业务稳步推进， 可持续经营能力大幅增强， 分拆物业版块更加有利于公司向开发、经营、服务并重的“城市综合运营商”转型，助力企业估值水平上移。 我们预计，公司 2021 年至 2023 年，实现归属母公司净利润 445 亿、 480 亿及 551 亿， EPS 分别为 3.82、 4.13 及 4.74，当前股价对应 PE 为 4.76、 4.41 及 3.84，维持“买入”评级。
风险提示： 调控政策收紧超预期、 双集中出让规则变更、 引用数据滞后或不及时。
该股最近90天内共有25家机构给出评级，买入评级22家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为29.86；证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。
版权声明：本文内容由互联网用户贡献，该文观点仅代表作者本人。本站不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现有侵权/违规的内容， 请联系我们将立刻清除。
脑白金创始人简介（史玉柱故事简介）
原创文章，作者：菜鸡，如若转载，请注明出处：https://www.20on.com/153346.html
