4月，多地因城施策继续。一个月就超过60城发布政策，调控新政五花八门，但放松是统一的基调！
截至目前，今年已经超过100个城市楼市调控政策放宽，除了限购、限售、人才购房奖励等行政政策松动，更直接影响楼市的住房信贷环境也在普遍宽松，甚至自郑州以来，已经多地取消了“认房又认贷”政策。
什么是认房又认贷？
最早于2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则。
此后，在各地实际执行中一直松松紧紧，基本以“认房或认贷”的标准来执行；真正全面实施认房又认贷并且持续至今的应该从2016年“房住不炒”大旗高高举起那会开始。
自2016年底中央经济工作会议定调“房住不炒”，房地产市场开启新一轮全面调控。2016年11月 28 日，上海市率先实行了“认房又认贷”，次年北京等大城市相继跟进，逐步在全国范围内实施“认房又认贷”。
同时，各地将首套房、二套房最低首付比例均上调，其中二套房全面调整回 2014 年放松之前60%的水平。“认房或认贷”转回“认房又认贷”成为本次调控的核心措施。
什么叫认房又认贷？
认房：购买房屋在办理贷款时，名下已经有登记的住宅，新买房将被界定为二套房或以上。
认贷：购买房屋在办理贷款时，买家在银行征信系统里已经登记有买房贷款的记录（全国范围、无论是否还清），新买房将界定该房为二套房或以上。
知乎上有过一个清晰的举例：①王先生购买了一套房（为王先生的首套房），是全款买的，没有从银行贷款。②王先生贷款买了一套房，贷款已经还清了。③王先生贷款买了一套房，目前仍在还房贷。④王先生贷款买了一套房，之后又将房子卖掉了。
在认房又认贷的政策下，无论王先生属于以上哪种情况，其再次买房，将认定为2套房，按照二套房的首付比例执行。如果王先生全款买了一套房，然后卖掉，其名下已无房且从未有贷款记录，则再买房，即认定为首套房。
不过时至今日，是时候全面取消这个政策了。
虽然政策底已经显现，但从2022年一季度新房市场成交来看，并未有明显起色，成为近五年同期的次新低，仅高于2020年一季度成交量，较去年一季度成交下跌近四成。
根据诸葛找房数据研究中心监测60城数据来看，2022年一季度新房成交6853.08万㎡，同比下跌39.81%，较2020年一季度上涨25.3%。
来自诸葛找房
目前房价涨跌分化不一，但除了一二线城市，三四线及以下城市普遍以跌为主。但即便是有上涨趋势的城市，其涨幅显然也已经不是投机者的最佳标的了。哪怕是一线城市，也是市场分化，有涨有跌，全城范围的库存去化压力颇大。
比如通过北京的土拍预公告转正宗地数，可以看出来很多地块开发商也没有信心操盘，担心拿了地房子卖不出去，最后无人报名。
曾经一房难求、开盘即排号的朝阳，现在也进入了极度的内圈阶段。小户型尚可，120以上的改善型房源成为卷中之卷。
这一范围就是典型的改善型客户，被80%首付拦住的一大批刚改客群。也就是认房又认贷政策卡死的一波潜在刚改人群。
no.2 政策纠偏正当时
经过这些年“房住不炒”的定位和稳房价的调控，以及大力推进租售并举，高房价已经被抑制住，其对消费的影响已经没有以前那么严重了。
在消费端，现在是落实中央促进合理住房消费政策的关键期。从此前各地的政策措施看，一些房地产短期抑制措施与促进合理住房消费要求有相悖之处。如有的城市首套房执行“认房又认贷”，而且对于改善型的二套房，首付比例又较高，这对合理的刚性需求和改善型需求，都形成了实实在在的误伤。
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刚改本来就是刚需的第二梯队。
刚需是买不起房、刚改则是换不起房，其实从家庭人口平均住房面积的角度大家都是刚需；
“认房又认贷”政策误伤的人群基数庞大。
第一类：收入增加后换房。卖出本来就贷款的首套房之后，被认定为二套，然后突然发现回来的钱远远不够80%的首付款。
第二类：家庭人口增加后换房。响应国家号召生了二胎，三胎也在计划之中。哪里晓得首套90平米以下贷款还没还清，置换卖出之后选的120的改善要80%首付，完全够不着了。换房成了不可能的痛点。
第三类：离婚后无房一方购房。最惨的还是婚内一起贷款买房，无奈离婚后放弃房产的一方。如果攒的钱不够，自己想要一个小家都没有机会了，首付款按照二套执行完全够不着啊。
第四类：换城市换房。从上海来到北京，几年前在天津贷款买的房子卖掉后想在北京正式安居下来，岂料北京说你是二套，首付款根本凑不齐啊。
在房住不炒大环境下，需要抑制市场过于亢奋情绪的阶段，通过全面覆盖的政策进行控制房价过快上涨，即便误伤了一拨刚需或者说此刚需人群也是迫不得已的必要之举。
但，目前的形势和购房情绪已经没有必要再去伤害他们了。不仅没有必要再误伤这波购房群体，还应该鼓励和支持这波群体进入改善市场。
现在需求端的情绪不是投资客考虑还炒房不？市场情绪已经恶化到刚需观望、刚改自危的阶段了。
政策端已经不断松绑，但目前政策基本偏向刚需松动为主；对于刚改需求的关注度解绑远远不够，其实在二胎三胎政策的延续下，刚改才是当下购买力最庞大的群体。
简单点说：取消“认房又认贷”，通过释放刚改购买力，一方面可以通过激活一部分住房消费拉动内需、推动去化带动卖地，另一方面释放自己的小户型增加刚需房源的市场，进一步稳定刚需市场的基本面。
no.3 三孩政策，解决住房空间问题也是重点
再说一个题外但又与住房高度相关的话题，就是鼓励二孩三孩。
实际上鼓励二孩甚至三孩的政策与“认房又认贷”所限制的房屋面积需求改善本就是矛盾。
三孩政策不能仅靠塔尖人群和贫穷人口来落地
在全面脱贫之后，相对贫困人口和塔尖人群一样，都不是中国目前的主力部队了。真正的主力部队就是广大的中产阶级，因此给中产阶级足够的空间和鼓励政策才是三孩政策落地的关键所在。
除了稳定就业、提高收入，合理支持住房空间优化也应该是二孩三孩政策细节中的必要环节。此时的“认房又认贷”就恰好把这个痛点扎得死死的。生个二胎还有高低床将就，生个三胎的话，两米多的净层高真没法放3层的床了。
是时候解除误伤了，把“认房又认贷”一刀切的政策丢了吧。哪怕针对性的优化一下也好。
但，还是那句话：稳定就业才是一切政策的基石！
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