随着时代的发展，房价越来越高。不依靠银行贷款就可以买房的情况已经越来越少了。记得小时候是父母想方设法为子女建房，现在则是父母想方设法给子女凑首付了。
住房贷款，怎样贷才最划算？可能是很多人关注的话题。当然很多人对于自己未来的收入，是有相当自信的。一般来说很多人会认为自己能够提前把贷款还上。一方面可能是由于有一部分长期理财没到期，另一方面也可能是对自己未来的收入有信心。
由于目前我们买房是具有杠杆作用的30%的首付，杠杆率是3.33倍，只要敲定了房价。收益和损失都会放大。在房价不断上涨的今天，可能没有人会注意损失的可能。
如果我们注定会提前还款，应该怎样选择贷款时间呢？20年还是30年？
实际上，只要我们注定会提前还款的话，应当根据我们的现金流设定贷款时间，而不是相信别人的推荐或者个人主观臆断。如果现金流能够稳定到一年还款，建议就贷一年。
首先我们看一下，住房贷款的基本知识。
住房贷款，还款有两种方式
住房贷款的还款方式一般有两种：等额本金和等额本息。
等额本金，指的是每月偿还相同的本金，另外在加上每月产生的利息。这种还款方式的特点是开始还款多，每月还款钱数越来越少。
这种还款方式，更适用于收入处于鼎盛时期的中年人，但是未来逐渐年龄大了以后，收入会预期下降的情况。主要代表是一些私营单位职工或者体力劳动者。
等额本息，指的是每月偿还的贷款钱数是一样的，每月偿还的本金不同，但是加上利息钱数一样。特点是付给银行的利息总额多。
这种还款方式，比较适用于收入长期稳定和不断增涨的人群。实际上由于我国快速发展，大家的收入水平不断提高，还款的钱数相对贬值速度越来越快，绝大多数人都选择的是等额本息方式。
每月还款的钱数是怎样计算的？
很多人可能觉得计算每月还款的房贷钱数跟天书一样很难很难。其实，不管是等额本金还是等额利息，不管是20年还是30年，我们每个月还款的钱数计算的方式都是一样的。
假设贷款50万元，商业贷款利率为6%，每期还款的钱数始终是计划还款的本金加上剩余欠款额度产生的利息。
第一期利息大家始终是相同的：50万元×6%÷12，结果就是2500元。
可是，不同的还款方式决定了还款本金的不同。
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等额本金20年，实际上就是每月确定偿还（50万元除以240个月），每月2083.33元。
等额本息30年，还款额度是要确保（本金加上5000元利息）以后，从第1个月到最后一个月的还款钱数额度是一样的。通过网络上的商贷计算器，就可以算出每月需要偿还2997.75元。2500块钱利息＋本金497.75元。这种情况，实际上也就是说我们可能还了很长时间，本金没有还多少。
优缺点的比较。
说实话，选择二三十年贷款以后再提前还款，没有意义。
如果我们确定有较高的收入，压根儿没有必要选择20年或者30年，除非是为了帮助亲朋好友完成任务。（个别人也是为了显摆，这就无法评价了）
住房公积金贷款、商业贷款最短贷款年限一般可以短至一年，个别商业银行会是五年。
首先，五年以下的贷款利率更低，我们要付出的利息更少。住房公积金5年以上的长期贷款利率是3.25%，五年以下2.75%。
商业贷款的贷款利率定价是LPR利率加减点构成。五年期以上的LPR利率是4.65%，一年期的LPR利率只有3.85%。1~5年的也可以酌情缩减。
利率低了，付出的利息自然要少。
第二，每月要还款的本金多，支付的利息更少。正如前边推演的一样，如果我们选择一年期还完，商业贷款利率降至5%，选择等额本金，那么第1个月需要偿还的钱数是：
本金50万元除以12＝41667元。
利息50万元×5÷12%＝2083元。
合计43750元。
但是，第2个月计算利息的本金就变为了458333元，应偿还的利息自然会大幅减少。
这种情况下，除非钱在我们自己手里能够获得更高的收益率，才没有必要选择短的偿还时间。但是这种情况没有必要提前还款。
自己的收入不稳定，不确定自己能挣多少钱。这种情况贷款还是小心一点的好。
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