当地产信托成行业违约重灾区，以往与房企合作密切的信托机构日子更是难捱，其中“信托一哥”中信信托，2021年“踩坑”地产事件也浮出水面，而虎年伊始就有一线地产项目延期，涉及金额近60亿元。
房地产业务收缩已是趋势，随着2021年信托机构业绩的公布，中信信托经营几何、受地产信托的影响又有多大？转型路上的中信信托未来将在哪个赛道奔跑前进？
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60亿信托计划寻求展期
中信信托披露，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”所募集资金的最终用途是支持深圳龙岗深港国际中心综合体项目项下地块10二期公寓项目、地块1一期商办项目的开发建设。
根据投资人所提供的资料，该项目的信托计划于2020年7月17日成立，募集规模为87亿元，目前存续规模59.94亿元，信托期限不超过36个月，分为ABCDE类产品。
截至2021年年底，上述信托计划的A类和B类约25亿元的产品兑付都还算顺利，但最新于2月17日到期的为C类，目前仍剩余13.8亿元，加上利息约14亿元未兑付。另外还有合计47亿元将于今年4月-8月陆续到期。目前来看，上述信托计划的涉事房企世茂集团约60亿元选择展期。
如果这笔信托计划不能如期兑付，除了让外界怀疑中信信托的风控能力外，对其后续信托项目的开展也有一定的阻力。目前，中信信托也在与投资人积极沟通，防止事态恶化，而世茂集团高管与该信托投资人表示展期两年，一方面也在努力引入国资，以促进项目的推进。
图片来源：《第一财经日报》
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去年“踩坑”5起地产信托
作为信托及私人银行代销品中的香饽饽，地产信托如今受个别房企流动性危机的影响，近来却违约事件不断发生。
公开信息显示，2021年，地产信托项目全年违约规模达917.11亿元。光是今年1月份，涉及金额就高达55.79亿元，排名第一。
2021年，中信信托有近10款信托计划出现风险情况，其中5款地产信托产品违约，分别是九通基业贷款集合资金信托计划、信颐1号债权投资集合资金信托计划、皇庭广场经营性物业贷款集合资金信托计划、以及嘉和118号恒大贵阳新世界集合资金信托计划和嘉和146号集合资金信托计划。
2021年12月2日，洋河股份（002304.SZ）全资子公司洋河投资收到中信信托发来的《中信信托·嘉和118号恒大贵阳新世界集合资金信托计划临时信息披露》，宣布该项目正式逾期，洋河方表示目前约有1.68亿元的本金及收益未收回。此前的9月2日，中信信托·嘉和146号恒大重庆中央广场项目就已经公告逾期。
资料显示，嘉和118信托计划开始于2020年5月份，募资总额达13亿元，为期30个月，分为ABC三类，所募集资金用于贵阳恒大金阳新世界4C、4D地块项目的开发建设。根据投资人表示，该项目现已实质性违约。
此外，该名投资者向“中国网财经”爆料称，该项目债务承担人贵阳恒大鑫丰房地产公司的所有章证照已被贵阳经济技术开发区建设管理局接管，在未经中信信托同意情况下，项目土地使用权被移交给贵阳经济开发区立恒建设运营公司。
作为房地产开发商的“盟友”，中信信托如今受房企债务的暴雷，成了最大的苦主，有苦难言。去年5月份，中信信托与皇庭国际公开缠斗，在业内引起普遍关注。
2016年3月，皇庭国际（000056.SZ）深圳子公司深圳融发投资有限公司(以下简称“融发投资”)与中信信托签订了《信托贷款合同》，融发投资向中信信托借款30亿元，期限5年，年化利率为6.7%，该笔贷款于2021年3月31日到期。
该笔贷款由融发投资以深圳市福田区中心区晶岛国商贸购物中心（即皇庭广场）及其占有范围内的土地使用权提供抵押担保，郑康豪及其控股的深圳市皇庭集团有限公司、皇庭投资为该贷款提供连带责任保证。
由于贷款到期后无法续期，2021年5月，中信信托向法院提起诉讼，包括皇庭国际、郑康豪（皇庭国际董事长以及实际控制人）等七方成为被告，要求其偿还借款本金和利息，其中信托本金余额为27.5亿元，同时申请诉前保全，并申请查封融发投资名下的不动产皇庭广场。
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2022年2月7日，皇庭国际公告称，拟在深圳联合产权交易所预挂牌转让公司持有的融发投资及重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“重庆皇庭”）各不少于51%股权，并要求摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。
若融发投资和重庆皇庭均能顺利出售，皇庭国际的债务危机或能顺利解除，而中信信托毫无疑问将成为此番交易的受益者，能够一举追回拖欠近一年的欠款。
与此情况类似的还有前文提到的九通基业贷款集合资金信托计划和信颐1号债权投资集合资金信托计划。
这两个项目均与河北龙头房企华夏幸福相关。根据2021年12月22日华夏幸福发布债务未能如期偿还的公告，公司流动性出现阶段性紧张，截至目前，公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等形式的债务本息金额67.87亿元，累计未能如期偿还债务本息合计1078.05亿元。
面对各大债主的步步紧逼，这笔欠款能落到中信信托手中多少，依旧未可知。
作为投资者，如何加大对信托项目或机构的识别能力？IPG中国首席经济学家柏文喜称，一般投资信托产品的投资者都是高净值客户，拥有一定的金融知识和风险识别能力，因此在当前阶段更要注意信托产品的风控结构与增信措施，对于中信信托发行的项目也是如此。
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房地产进入“黑铁时代”
“倒逼”信托一哥转型
地产信托性价比下滑，对中信信托的影响不言而喻。
中信信托2020年报显示，截至2020年末，中信信托固有资产不良规模为16.4亿元，不良资产率为7.06%，同比上升3.16个百分点。为此，中信信托加大计提资产减值规模，2020年计提规模同比增加34.49%。
关于不良率的上涨原因，中信信托相关人士表示，行业处在史上最艰难时刻，中信信托还是低头认真做事为好。
截至2022年1月16日，68家信托机构中共有56家信托公司通过银行间同业拆借市场披露了未经审计的2021年度财务报表。
数据显示，2021年中信信托净利润35.01亿元，仅次于华能贵诚信托的37.88亿元，位居第二；营收方面，中信信托2021年营业收入85.85亿元，低于平安信托的232.91亿元，同样居于第二。
一位业内专家表示，信托计划出现风险事件，信托公司一般会加大资产减值损失计提，这会影响信托公司净利润；同时，风险事件频发，会削弱信托公司品牌效应，对公司在行业的声誉影响会比较大。
中信信托如今的表现无疑在印证着上述说法。
为了缓解地产信托违约对公司经营造成的影响，中信信托的业务也做了一系列调整，在转型标品方面，2018年发起设立首支多资产、多策略产品“睿信稳健配置TOF金融投资集合资金信托计划”。2020年发行公司首支以分散投资为原则进行主动管理的债券资管产品——信源货币增强产品进一步巩固先发优势。
家族信托与保险金信托中信信托同样没有落下。2020年，中信信托公司家族信托和保险金信托客户规模超过3000名，受托资产规模近人民币500亿元，同比增长44%。此外，中信信托通过下属公司中信信惠国际信托，设立行业首单境外家族信托。
2021年年初，中信信托中信银行和中信保诚人寿协同推出首单债权资产保险金信托，同时还发力公益（慈善）信托，推出“中信信托·2021芳梅教育慈善信托”，规模达2亿元。
当地产行业进入“黑铁时代”，地产信托风险压力犹存。此前与地产合作紧密的中信信托，转型后又能否重构客户粘性，扩大管理规模呢？
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