经营性物业贷款作为一种新型融资品种，以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活资产获取更大收益提供了良好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。我行自推出这一业务品种以来，客户经理积极营销，已取得较好效果。但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，影响了营销效率。为帮助客户经理准确把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔者的理解，将经营性物业风险控制要点与大家进行交流。
一、什么是经营性物业贷款
经营性物业抵押贷款是指银行向法人单位发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业抵押贷款借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人，拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其具有独立的处置权。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
二、经营性物业贷款风险控制的重点内容
1、物业的权属：要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。
2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式：调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。
3、租约情况：调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押物的顺利处置。
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4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。
5、物业投保情况：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。
6、贷款用途的真实性和合理性：确保贷款用途合法、合规。
7、账户监管：借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。
8、置换要求：置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保
9、贷款额度与期限：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素。贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。
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