2022年3月11日下午，央行公布2022年2月金融统计数据报告。
各分项金融数据都有回落的趋势，其中2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元。
这是有数据以来，居民中长期贷款首次负增长。这远远超出市场预期，因为1月份的社融增速超过6万亿，市场对2月的社融增速也有较高预期。草根调研显示市场贷款热度并不低，但是最终的数据还是差得让人不敢相信。
居民中长期贷款的主要组成部分，正是房地产按揭贷款。这也从另外一个侧面说明，房地产的形势非常严峻。
历史上经济形势最差的两次，一次是2008年金融危机，一次是2020年疫情，这两次居民中长期贷款都没有转负，可见目前居民惜贷的情况之严重。
这可能有两个原因：一个是居民对未来特别是房地产的悲观预期；另一个也与当前房地产企业的债务风险有关。
众所周知，在经济有悲观预期的时候，可选消费都会下行，可选消费最大的两样就是房子和汽车。
从居民贷款的角度，可以侧面印证居民部门对未来的预期。实际上，目前居民部门加杠杆的空间也很小了。
根据中国社科院测算的居民杠杆率，自1993年起居民杠杆率就一路走高，到2020年底已经达到历史新高，整个2021年居民杠杆率并没有继续升高。这说明自2021年开始，居民杠杆率已经达到潜在上限，再继续提高已经很难了。
从房地产周期的角度出发，本轮房地产周期已经被延长了很长时间。
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2005至2015的11年间，中国的房地产市场经历了3次持续时长3-4年的完整周期，而2015年至今的房地产周期却打破历史规律，房地产各项数据之间的关系和各线城市都出现分化。
本质上，这轮周期是被棚改等各种因素人为延迟了，但是周期只会迟到不会缺席。
2015年以来这轮周期上行时间有多长，那么下行周期也会同样漫长。所以对于房地产整个行业，尽管到了底部，但是这个底部会持续相当一段时间。
2020年末开始，房地产公司开始批量出现信用风险，算上迫使投资者展期（不展期就违约）的，至今已倒下20+个涉房名字，包括：
华夏幸福、蓝光、苏宁集团、泛海、阳光100、鑫苑、新力、当代、荣盛、恒大、花样年、阳光城、阳光集团、佳兆业、奥园、世茂、富力、大发、禹洲、正荣、景瑞、龙光等企业。
这些房地产涉及债券面额超过8万亿，如果再计算因此涉及的商票和非标违约，可能总金额已经超过10万亿。
房地产市场的主体有三个：政府作为土地提供方、居民作为房地产购买者，房地产企业作为衔接土地和居民的桥梁，目前处在岌岌可危的局面。
想要让居民中长期贷款同比转正增长，就需要房地产行业的健康，而房地产行业的健康，有赖于房地产企业的健康。
部分房地产企业不合理的加杠杆当然有问题，但是市场已经给他们沉重的教训，现在就算是给这些房企加杠杆他们也不会加了。
现在最重要的是，让这些房地产企业活下来，并承担起市场功能，否则房地产行业牵扯的上下游都要受到负面影响。
如果居民开始普遍降杠杆并逐步退出房地产购买市场，对经济整体上是一种伤害。
同时，央行也需要各种措施，来提振居民购房信心，通过降低购房门槛、降低购房贷款利率、加快房贷审批放款速度等方式，来加大居民中长期贷款发放力度。
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