REITs基金是什么？很多人还是第一次听说，reits基金指的是房地产信托投资基金（REITs）,全称为（Real Estate Investment Trusts），其实看表面意思就知道这个基金主要是干嘛了，没错这个基金主要投向房地产相关领域，包括商品住宅、公寓写字楼、高速公路、产业园、市政设施等等，目前国内的REITs基金主要投向的是高速公路、产业园和市政设施，主要是2021年6月发行以来商品房过火，因此并没有往那个方向投资。目前国内一共存在11只REITs基金，以及即将上市的华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金，共12只，今年是房地产基建大年，那么投资REITs基金将会获得超额收益，怎么说呢？
REITs基金暴涨的历史业绩
上表是所有上市的11只REITs基金的累计涨幅情况，在上市不到1年的时间里，几乎所有的REITs基金都实现了比较高的涨幅，除了平安广州广河REITs基金累计收跌外，其他10只基金的都实现了很高的涨幅，并且远远跑赢沪深300指数，这在大环境都在跌的情况下，有这样一群可以实现高收益的品种，那么火爆程度可以想象是多么乐观。目前正在准备上市的华夏中国交建高速REIT(F508018)基金，在4月7日结束认购，最终的认购的金额高达844亿，预计配售比例创下了公募配售比例新低，概率仅为0.84%，即如果认购1000元，最终仅有8.4元被确认，可以想象这个难度得是多大，以及多么火爆，而火爆的根源就是历史业绩的暴涨实现的。
那么REITs基金最终赢利点在哪里？
我们可以看看华夏中国交建高速REIT(F508018)基金的募集说明书，它的募集说明书长达986页，堪比天数，如果每页的看过去，都会崩溃的，因此我们也是选取比较重要的几章节来解读。
1、华夏中国交建高速REIT投向哪里呢？
既然是基建基金，那么投资的领域肯定是基础设施资产支持证券全部份额，并取得基础设施项目经营权利。根据募集说明书，我们可以发现80%以上基金资产投资于收费公路类基础设施资产支持专项计划，并将优先投资于以中国交通建设股份有限公司或其关联方拥有或推荐的优质收费公路基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划；剩下的20%投资于一些国债、地方债、公司债等等，总体上安全风险极高，毕竟国内收费高速公路都是盈利。
上图是首次发行后的投资方向，也就是首次全部投向中信证券-中交投资高速公路 1 号资产支持专项计划的资产支持证券。
2、华夏中国交建高速REIT盈利如何呢？
通过对募集说明书的穿透解析，我们发现首次投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施，盈利模式是收取车辆通行费收入、服务区经营权承包费收入、收费站灯箱广告位出租收入，其中通行费收入占比达到90%，而这段高速公路的经营期限是到2046年，也就是30年，华夏中国交建高速REIT可以通过这期间的盈利得到分红。
上表是募集书统计的历年毛利情况，可以发现在稳定期比如2019年，实际年收入可以达到4.5亿左右，毛利润可以高达2.57亿元。2019-2021年（1-9月）中交嘉通的毛利率分别为56.82%、46.56%和59.29%，盈利情况应该来说是非常的高了，这是一条很不错的线路。
目前嘉通高速特许经营权只到2046年，而基金的发行期长达40年，到期后还有23年的时间，根据募集说明书后续还可能续期或者投向其他高速公路资产，那么实际投资收益率如何呢？实际上募集说明书也是有具体测算的：
我们都要知道一点那就是此次的中交 REIT属于特许经营权类 REITs，这个跟产权类 REITs是完全不一样的，产权类的REITs到期后是有资产处置的收益，而中交 REIT因为是高速公路属性，到期后高速公路是无偿移交给政府的，是没有资产可以处理的，因此对于中交 REIT来说IRR(内部报酬率)是非常重要的，本次募集说明说测算的IRR是6.89%，这是一个比较高的内部报酬率了，当然本次是以85.77亿为基准，而实际募集的资金为93.99 亿元，调整后的IRR为6.29%，这实际上也是一个非常高的投资回报收益率了，而且还是复利，这也是为何这么多投资者想要冲进去投资的关键了。
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那么投资REITs如何实现财务自由呢？
很多人看到华夏中国交建高速REITs火爆，但是并不清楚这么火爆的原因是啥？那就是投资这个REITs实际上是可以实现财务自由。
上图是根据中交REITs的复利计算的历年收入情况，也就是到了2046年，初始投入的100元，就变成了432.33元，历史25年后，投资收益高达323%，这个是远远跑赢上证指数，如果你投入1000万，那么25年后就是4323万，直接实现了财务自由了。
REITs学习可转债进行套利投资
持续25年对于大多数投资者来说时间来的太长了，还是喜欢短频快，所以虽然中交REITs是封闭期40年，但是依然可以实现场内份额的转让，这就是为何去年10只REITs都能实现大涨的根源了，并不是所有的投资者喜欢投资25年，同样并不是所有的投资者喜欢短频快，因此在投资火爆的时候，很多人反而喜欢投资25年，毕竟潜在的收益确实很高，那么市场火热的情况下，REITs基金就会出现了高溢价了，比如富国首创水务REITs(F508006)的溢价率高达61.32%，这个其实类似可转债一样。
如果假设溢价后的潜在IRR为国债3.2%的收益率计算，那么本次中交REITs的溢价率可以实现高达103%，难怪这么多投资者要去参与，因为很可能一上市就实现溢价率高达103%，那么打新的投资者的收益率就暴涨了。同时对于溢价率偏低的REITs，未来在市场火爆的时候，必然会出现溢价率回购，届时就会出现高收益的情况，比如平安广州广河REIT(SZ180201)。那么如何进行套利呢？
其实在可转债没有上市之前，那时候市场的投资热度比较低，很多投资者不爱参与投资可转债，但是随着2019年至今的火爆，很多资金爆发式的参与可转债，导致可转债市场溢价率不断提升，甚至出现高达数倍的溢价率，那么REITs会不会出现这么高的溢价率呢？我相信也会的。比如平安广州广河REIT(SZ180201)：
成立以来溢价率居然还为负的，这是非常不可思议的，毕竟根据募集说明书显示假设拟募集资金为 87 亿元，2021 年 6-12 月及 2022 年的现金分派率分别为6.19%和 7.20%，这个分派率是超高的，远远高于其他的REITs，因此溢价率不可能出现现在这种反而走跌的情况，因此我个人认为具有潜在的溢价投资情形。
影响REITs最大的因素其实是规模
可以发现，平安广州广河REITs之所以没有溢价率根源就是因为规模高达91.14亿，目前市场并没有热度到可以抬起百亿规模的REITs，因此目前的溢价率为负，而规模只有18.51亿的富国首创水务REITs现在更容易炒作，因此市场给他的溢价率规模是61.32%，从规模上，我们可以看到实际上华安张江光大REIT(SH508000)的投资潜力是最大的，因为它的规模只有仅仅的14.95亿，容易炒作。因此对其投资权重进行打分，我们排序有：
也就是说投资潜力最大的是华安张江光大REIT(SH508000)，其次是中航首钢绿能REIT(SZ180801)，再次是华夏越秀高速公路REIT(F180202)。
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